첫집 계산기 살 수 있는 집값 계산기
모은 돈과 연봉을 넣으면 대출 한도(LTV·DSR·최대한도)와 취득세·중개수수료 같은 부대비용까지 빼고, 얼마짜리 집까지 살 수 있는지 거꾸로 계산합니다.
용어 풀이
- LTV
- 집값 중 대출받을 수 있는 비율. 5억 원 집에 LTV 70%면 최대 3.5억 원
- DSR
- 연소득 중 1년 동안 갚는 모든 대출 원리금의 비율. 은행은 40%까지
- 스트레스 DSR
- 앞으로 금리가 오를 것을 가정해 금리를 더 얹어 DSR을 계산하는 것. 그만큼 한도가 줄어듦
- 최대한도
- 수도권·규제지역 주담대의 금액 상한. 집값 15억 원 이하는 6억 원까지
- 생애최초
- 본인과 배우자 모두 집을 가진 적이 없는 사람
세율·기준표
연봉별 예시 (모은 돈 2억 원, 수도권 비규제, 생애최초)
| 연소득 | 대출 한도 기준 | 살 수 있는 집값 |
|---|---|---|
| 4,000만 | 2억 1,316만 DSR | 4억 800만 |
| 5,000만 | 2억 6,645만 DSR | 4억 6,100만 |
| 6,000만 | 3억 1,974만 DSR | 5억 1,300만 |
| 8,000만 | 4억 2,632만 DSR | 6억 1,700만 |
| 1억 | 4억 4,450만 LTV | 6억 3,500만 |
금리 4%, 30년, 5년 혼합형, 은행 기준. 대출 아래 작은 글씨는 한도를 정한 기준입니다. 소득이 낮을수록 DSR이, 높을수록 LTV가 한도를 정합니다.
LTV (주택구입 목적, 무주택자)
| 구분 | 규제지역 | 수도권 비규제 | 지방 |
|---|---|---|---|
| 일반 무주택 | 40% | 70% | 70% |
| 생애최초 | 70% | 70% | 80% |
근거: 금융위 10.15 대출수요 관리 방안 FAQ 4번 표, 6.27 가계부채 관리 강화 방안 (2026-10-30 원문 확인). 수도권·규제지역은 집값 15억 원 이하 최대 6억 원 등 최대한도가 따로 있습니다. 자세한 기준은 주택담보대출 한도 계산기.
계산 공식과 예시
살 수 있는 집값 = 모은 돈 + 대출 한도 − 부대비용 ≥ 집값을 만족하는 가장 큰 금액
대출 한도와 부대비용이 모두 집값에 따라 달라지므로 집값을 100만 원씩 올려 가며 조건을 만족하는 가장 큰 값을 찾습니다. 대출 한도는 LTV, 수도권·규제지역 최대한도, 스트레스 DSR 중 가장 작은 값이고, 부대비용은 취득세(생애최초 감면 반영)·중개수수료 상한·인지세·등기신청수수료입니다.
| 모은 돈 | 100,000,000원 |
| + 대출 (DSR가 한도) | 330,870,000원 |
| − 부대비용 | 4,708,000원 |
| 살 수 있는 집값 월 상환 157만 원 | 426,000,000원 |
| 모은 돈 | 200,000,000원 |
| + 대출 (DSR가 한도) | 319,740,000원 |
| − 부대비용 | 6,013,000원 |
| 살 수 있는 집값 월 상환 152만 원 | 513,000,000원 |
| 모은 돈 | 300,000,000원 |
| + 대출 (LTV가 한도) | 194,800,000원 |
| − 부대비용 | 7,623,000원 |
| 살 수 있는 집값 월 상환 93만 원 | 487,000,000원 |
자주 묻는 질문
- 연봉 5천만 원이면 얼마짜리 집을 살 수 있나요?
- 모은 돈, 지역, 금리, 만기에 따라 크게 달라집니다. 대부분은 소득으로 정해지는 DSR 한도가 대출을 결정하므로, 같은 연봉이라도 만기를 길게 하거나 고정금리 비중이 큰 상품을 고르면 한도가 늘어납니다. 아래 "연봉별 예시" 표와 계산기로 내 조건을 넣어 보세요.
- 연소득은 부부 합산으로 넣나요?
- 은행 주택담보대출의 DSR은 대출받는 사람(차주)의 소득으로 계산합니다. 부부가 공동으로 대출을 받으면 합산 소득을 인정하는 경우가 있으니, 넣을 소득은 은행에 확인하세요. 정책대출(디딤돌·보금자리론)은 부부합산 소득이 자격 기준입니다.
- 부대비용에는 무엇이 들어가나요?
- 취득세(지방교육세 포함, 생애최초 감면 반영), 중개수수료 상한, 매매계약서·대출 약정서 인지세, 등기신청수수료입니다. 법무사 보수, 국민주택채권 매도 손실, 이사비는 빠져 있으니 수백만 원 여유를 두세요.
- 계산된 집값을 모두 대출로 받을 수 있나요?
- 이 계산은 법령·금융당국 기준으로 낸 최대치입니다. 실제 한도는 은행 심사, 신용점수, 주택 감정가, 방공제(소액임차보증금 차감) 등으로 더 줄어들 수 있습니다. 계약 전에 은행에서 꼭 사전 상담을 받으세요.
- 부모님께 받은 돈도 모은 돈에 넣나요?
- 네, 집 살 때 쓸 수 있는 현금이면 모두 넣으세요. 다만 부모님께 받은 돈은 증여세 대상이 될 수 있습니다. 성인 자녀는 10년간 5,000만 원, 혼인·출산 무렵이면 1억 원이 더 공제됩니다. 증여세 계산기에서 확인하세요.
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