첫집 계산기 주택담보대출 한도 계산기
집값, 지역, 연소득을 넣으면 LTV·DSR·최대한도(6억·4억·2억)를 모두 따져 주택 구입 시 받을 수 있는 대출 한도를 추정합니다. 생애최초와 스트레스 DSR을 반영했습니다.
용어 풀이
- LTV
- 집값 중 대출받을 수 있는 비율. 5억 원 집에 LTV 70%면 최대 3.5억 원
- DSR
- 연소득 중 1년 동안 갚는 모든 대출 원리금의 비율. 은행은 40%까지
- 스트레스 DSR
- 앞으로 금리가 오를 것을 가정해 금리를 더 얹어 DSR을 계산하는 것. 그만큼 한도가 줄어듦
- 최대한도
- 수도권·규제지역 주담대의 금액 상한. 집값 15억 원 이하는 6억 원까지
- 규제지역
- 조정대상지역·투기과열지구. 대출 한도가 낮고 다주택 취득세가 무거움
세율·기준표
LTV (주택구입 목적, 무주택자 기준)
| 구분 | 규제지역 | 수도권 비규제 | 지방 |
|---|---|---|---|
| 일반 무주택 | 40% | 70% | 70% |
| 생애최초 | 70% | 70% | 80% |
| 서민·실수요자 | 60% | 70% | 70% |
서민·실수요자: 부부합산 연소득 9천만 원 이하, 주택가격 8억 원 이하, 무주택세대주 (규제지역에서 LTV 60%). 처분조건부 1주택자(기존 집을 6개월 안에 처분)는 무주택자와 같습니다.
수도권·규제지역 최대한도
| 주택가격(시가) | 최대한도 |
|---|---|
| 15억 원 이하 | 6억 원 |
| 15억 원 초과 ~ 25억 원 이하 | 4억 원 |
| 25억 원 초과 | 2억 원 |
만기는 30년 이내. 지방은 금액 상한이 없습니다.
스트레스 금리 (DSR 계산에만 더함)
| 금리 유형 (30년 만기 예) | 수도권·규제지역 | 지방 |
|---|---|---|
| 변동 | 3% | 0.75% |
| 5년 혼합형 | 2.4% | 0.45% |
| 5년 주기형 | 1.2% | 0.22% |
| 전 기간 고정 | 0% | 0% |
수도권·규제지역 주담대 3.0% 이상 (하한 적용). 수도권·규제지역 외 주담대는 산출 스트레스금리 × 50%, 혼합·주기형은 2단계 비율 (~2026.12.31). 지방 기준 스트레스 금리는 하한 1.5%로 계산했습니다(실제 산정값이 더 높을 수 있음).
계산 공식과 예시
대출 한도 = min(집값 × LTV, 최대한도, DSR 한도)
DSR 한도 = (연소득 × 40% − 기존 대출 연 원리금) ÷ (12 × 월 원리금균등 계수(금리 + 스트레스 금리, 만기))
DSR 한도는 새 대출을 원리금균등으로 갚는다고 보고 계산합니다. 만 원 미만은 버립니다.
| LTV 한도 (800,000,000원 × 70%) | 560,000,000원 |
| 최대한도 | 600,000,000원 |
| DSR 한도 (금리 4% + 스트레스 3%) | 400,820,000원 |
| 대출 가능 추정 (DSR 기준) | 400,820,000원 |
| LTV 한도 (800,000,000원 × 40%) | 320,000,000원 |
| 최대한도 | 600,000,000원 |
| DSR 한도 (금리 4% + 스트레스 3%) | 400,820,000원 |
| 대출 가능 추정 (LTV 기준) | 320,000,000원 |
| LTV 한도 (400,000,000원 × 80%) | 320,000,000원 |
| 최대한도 | 없음 |
| DSR 한도 (금리 4% + 스트레스 0.45%) | 373,390,000원 |
| 대출 가능 추정 (LTV 기준) | 320,000,000원 |
자주 묻는 질문
- LTV와 DSR 중 무엇으로 한도가 정해지나요?
- 둘 다 계산해서 더 작은 쪽이 한도입니다. 수도권·규제지역은 여기에 집값 구간별 최대한도(15억 원 이하 6억 원, 15억~25억 원 4억 원, 25억 원 초과 2억 원)도 적용해 세 값 중 가장 작은 금액까지만 빌릴 수 있습니다.
- 스트레스 DSR은 무엇인가요?
- DSR을 계산할 때 실제 금리에 가상의 금리(스트레스 금리)를 더해 상환액을 크게 잡는 제도입니다. 실제로 내는 이자는 늘지 않고 한도만 줄어듭니다. 수도권·규제지역 주담대는 3.0% 이상, 지방 주담대는 2026년 말까지 0.75% 수준이 더해지고, 고정금리 기간이 길수록 덜 더해집니다.
- 생애최초면 대출을 더 받을 수 있나요?
- LTV가 높아집니다. 규제지역은 일반 무주택자 40% 대신 70%, 지방은 80%까지입니다. 다만 수도권·규제지역은 최대한도(6억 원 등)와 DSR은 똑같이 적용되고, 6개월 안에 전입해야 합니다.
- 계산 결과만큼 은행에서 빌릴 수 있나요?
- 아닙니다. 이 계산기는 정부가 정한 상한으로 추정한 값입니다. 실제 한도는 은행의 감정가(시세), 신용점수, 소득 인정 방식, 방공제(소액임차보증금 차감), 은행별 자체 기준에 따라 더 낮을 수 있습니다. 계약 전에 은행 상담으로 확인하세요.
- 디딤돌·보금자리론도 이 기준인가요?
- 아닙니다. 정책대출은 상품별로 대출 최대 금액, 소득·주택가격 요건, LTV가 따로 정해져 있습니다. 주택도시기금(디딤돌)과 한국주택금융공사(보금자리론)에서 확인하세요.
- 집이 있는데 하나 더 사면요?
- 수도권·규제지역에서는 2주택 이상 보유자의 추가 구입이나, 기존 집을 팔지 않는 1주택자의 추가 구입에 주택구입 목적 주담대가 금지(LTV 0%)됩니다. 기존 집을 6개월 안에 처분하기로 약정하는 1주택자는 무주택자와 같은 기준이며, 이 계산기는 그 경우로 계산합니다.
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