첫집 계산기 | LTV | 집값 대비 얼마까지 빌릴 수 있나 (주택담보인정비율) |
| DSR | 연소득 대비 모든 대출의 1년 원리금이 몇 %인가 (은행 40%까지) |
| 스트레스 DSR | DSR을 계산할 때만 금리를 더 높게 잡아 한도를 줄이는 제도 |
| 최대한도 | 수도권·규제지역은 집값에 따라 6억·4억·2억 원까지 |
법령이 아니라 금융위원회 행정지도·감독규정. 주택구입 목적 은행권 주담대, 무주택자(처분조건부 1주택자 포함) 기준. 정책대출(디딤돌·보금자리론)은 별도 기준. 2026-10-30 기준 금융위원회 발표·행정지도로 확인했습니다.
LTV: 집값으로 정하는 한도
LTV(Loan To Value)는 집값에서 대출이 차지할 수 있는 비율입니다. LTV 70%면 6억 원 집에 4억 2천만 원까지 빌릴 수 있습니다. 지역과 구입자에 따라 비율이 다릅니다.
| 무주택자 기준 | 규제지역 | 수도권 비규제 | 지방 |
|---|---|---|---|
| 일반 | 40% | 70% | 70% |
| 생애최초 | 70% | 70% | 80% |
| 서민·실수요자 | 60% | 70% | 70% |
- 규제지역은 서울 전역과 경기 15곳(과천시, 광명시, 성남시 분당구, 성남시 수정구, 성남시 중원구, 수원시 영통구, 수원시 장안구, 수원시 팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시, 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시)입니다.
- 생애최초는 세대 구성원 모두 주택을 가진 적이 없는 경우입니다. 수도권·규제지역에서는 대출 후 6개월 안에 전입해야 합니다.
- 서민·실수요자는 부부합산 연소득 9천만 원 이하, 주택가격 8억 원 이하, 무주택세대주 (규제지역에서 LTV 60%) 요건을 모두 갖춘 경우입니다.
- 집이 이미 있는 사람이 수도권·규제지역에서 집을 더 사면 주택구입 목적 주담대를 받을 수 없습니다(LTV 0%). 기존 집을 6개월 안에 처분하기로 약정하면 무주택자와 같은 기준입니다.
최대한도: 수도권·규제지역의 금액 상한
수도권과 규제지역은 LTV와 별개로 집값(시가)에 따라 대출 금액 자체에 상한이 있습니다. 시가 15억 원 이하는 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원입니다. 예를 들어 서울 10억 원 아파트를 생애최초로 사면 LTV로는 7억 원이지만 최대한도 6억 원에 걸립니다. 만기도 30년까지만 됩니다.
DSR: 소득으로 정하는 한도
DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)은 1년 동안 갚는 모든 대출의 원금+이자를 연소득으로 나눈 비율입니다. 은행은 40%, 2금융권은 50%를 넘지 않게 빌려줍니다. 새 주담대뿐 아니라 신용대출·자동차 할부 같은 기존 대출 상환액도 함께 셉니다.
DSR = (새 대출 1년 원리금 + 기존 대출 1년 원리금) ÷ 연소득
연소득 6,000만 원이면 1년에 2,400만 원까지 갚을 수 있습니다. 금리 4%, 30년 원리금균등이면 스트레스 금리가 없을 때 약 4억 1,892만 원까지 빌릴 수 있는 셈입니다.
DTI와는 무엇이 다른가요
DTI(총부채상환비율)는 새 주담대 원리금에 다른 대출은 이자만 더해 계산합니다. DSR은 다른 대출의 원금까지 넣으므로 더 엄격합니다. 규제지역에는 DTI 기준도 있지만, 은행 DSR 40%에 스트레스 금리까지 더하면 대부분 DSR이 먼저 한도를 정합니다.
스트레스 DSR: 한도를 얼마나 줄이나
스트레스 DSR은 앞으로 금리가 오를 수 있다고 보고, DSR을 계산할 때만 실제 금리에 스트레스 금리를 더하는 제도입니다. 실제로 내는 이자는 그대로이고, 빌릴 수 있는 금액만 줄어듭니다.
- 수도권·규제지역 주담대: 스트레스 금리 3% 이상
- 지방 주담대: 기본 스트레스 금리(1.5%~3.0% 범위)의 50%, 2026년 말까지
- 고정금리 기간이 길수록 덜 더합니다. 변동금리는 100%, 5년 혼합형(30년 만기)은 80%, 5년 주기형은 40%만 더하고, 전 기간 고정금리는 더하지 않습니다.
예시: 연소득 6,000만 원, 금리 4%, 30년
| 조건 | 더하는 금리 | DSR 한도 |
|---|---|---|
| 스트레스 금리 없음 | 0% | 418,920,000원 |
| 수도권·규제지역, 변동 | 3% | 300,610,000원 |
| 수도권·규제지역, 5년 혼합형 | 2.4% | 319,740,000원 |
| 수도권·규제지역, 전 기간 고정 | 0% | 418,920,000원 |
| 지방, 변동 | 0.75% | 383,400,000원 |
같은 소득이라도 수도권 변동금리는 스트레스 금리가 없을 때보다 약 1억 1,831만 원 덜 빌릴 수 있습니다. 이때 실제 매달 갚는 돈은 스트레스 금리와 상관없이 금리 4% 기준이라, 3억 61만 원을 빌리면 1년에 약 1,722만 원입니다.
내 소득과 집값으로 세 가지 한도를 한 번에 비교해 보세요.
주택담보대출 한도 계산기한도를 늘리려면
- 고정금리 기간이 긴 상품을 고르면 스트레스 금리가 줄어 DSR 한도가 커집니다.
- 기존 대출을 줄이면 DSR 여유가 생깁니다. 신용대출·마이너스통장 한도도 확인하세요.
- 만기를 늘리면 1년 원리금이 줄어 DSR 한도가 커지지만, 수도권·규제지역은 30년이 상한입니다.
- 요건이 맞으면 정책대출(디딤돌·보금자리론)이 금리와 기준에서 유리할 수 있습니다. 상품별 기준은 주택도시기금과 한국주택금융공사에서 확인하세요.
실제 한도는 은행 감정가, 소득 인정 방식, 방공제, 은행 자체 기준에 따라 더 낮을 수 있습니다. 대출 규제는 자주 바뀌니 계약 전 은행 상담으로 확인하세요.