첫집 계산기 집 살 때 드는 비용 계산기
매매가 하나만 넣으면 아파트 매매 부대비용인 취득세(생애최초 감면 반영), 중개수수료, 인지세, 국민주택채권, 등기비용을 더해 잔금 때 준비할 현금을 알려 드립니다.
용어 풀이
- 취득세
- 집을 사면 내는 지방세. 지방교육세가 함께 붙고, 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세도 붙음
- 생애최초
- 본인과 배우자 모두 집을 가진 적이 없는 사람
- 중개보수
- 공인중개사에게 내는 수수료(복비). 법은 상한만 정하고 실제 금액은 협의
- 국민주택채권
- 등기할 때 의무로 사야 하는 채권. 보통 바로 팔고 할인된 만큼만 부담
- 인지세
- 매매계약서·대출 약정서에 붙이는 세금(수입인지). 매매가 1억 원 이하는 없음
세율·기준표
주택 취득세율 (유상거래)
| 취득가액 | 취득세 | 지방교육세 | 농특세 85㎡ 초과 |
|---|---|---|---|
| 6억 원 이하 | 1% | 0.1% | 0.2% |
| 6억 초과 ~ 9억 이하 | 1.01~2.99% | 세율의 1/10 | 0.2% |
| 9억 원 초과 | 3% | 0.3% | 0.2% |
근거: 지방세법 제11조제1항제8호 (주택 유상거래), 지방세법 제151조제1항제1호. 6억~9억 구간 세율(%) = 취득가액(억 원) × 2/3 − 3, 소수 넷째 자리까지. 전용 85㎡ 이하는 농어촌특별세 비과세.
생애최초 감면
| 대상 | 취득가액 12억 원 이하, 본인·배우자 주택 소유 이력 없음 |
| 한도 | 200만 원 (소형 주택·인구감소지역 300만 원) |
| 기한 | 2028년 12월 31일 취득분까지 |
| 추징 | 3년 안에 매각·증여하거나 임대 등 다른 용도로 쓰면 감면분 추징 |
근거: 지방세특례제한법 제36조의3 (2025.12.31. 개정, 2028.12.31.까지). 소형 주택 기준: 전용 60㎡ 이하 + 취득당시가액 3억원(수도권 6억원) 이하 공동주택(아파트 제외) / 전용 60㎡ 이하 + 취득당시가액 3억원(수도권 6억원) 이하 도시형 생활주택 / 취득당시가액 3억원(수도권 6억원) 이하 다가구주택 중 전용 60㎡ 이하 호수 / 인구감소지역 소재 주택.
중개보수 상한요율 (주택 매매·교환)
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5,000만 미만 | 0.6% | 250,000원 |
| 5,000만 이상 ~ 2억 미만 | 0.5% | 800,000원 |
| 2억 이상 ~ 9억 미만 | 0.4% | — |
| 9억 이상 ~ 12억 미만 | 0.5% | — |
| 12억 이상 ~ 15억 미만 | 0.6% | — |
| 15억 이상 | 0.7% | — |
근거: 공인중개사법 시행규칙 제20조제1항·제5항, [별표 1] 주택 중개보수 상한요율 (2021.10.19. 신설). 상한이며 실제 금액은 이 안에서 협의합니다. 부가가치세 별도.
국민주택채권 매입률 (주택 소유권이전)
| 시가표준액 | 서울·광역시 | 그 외 |
|---|---|---|
| 2,000만 이상 ~ 5,000만 미만 | 1.3% | 1.3% |
| 5,000만 이상 ~ 1억 미만 | 1.9% | 1.4% |
| 1억 이상 ~ 1억 6,000만 미만 | 2.1% | 1.6% |
| 1억 6,000만 이상 ~ 2억 6,000만 미만 | 2.3% | 1.8% |
| 2억 6,000만 이상 ~ 6억 미만 | 2.6% | 2.1% |
| 6억 이상 | 3.1% | 2.6% |
근거: 주택도시기금법 시행령 제8조제2항 [별표] 부표 제15호 (부표 2025.8.26. 개정). 1만 원 미만 단수는 5천 원 이상 올림.
인지세 (주택 매매계약서)
| 기재 금액 | 인지세 |
|---|---|
| 1억 원 이하 | 비과세 |
| 1억 초과 ~ 10억 이하 | 150,000원 |
| 10억 초과 | 350,000원 |
근거: 인지세법 제3조제1항제1호·제2호, 제6조제5호·제8호
계산 공식과 예시
준비할 현금 = 매매가 − 대출 + 취득세·지방교육세·농어촌특별세 + 중개보수 + 인지세 + 채권 매도 손실 + 등기신청수수료 + 법무사 보수 + 이사비
취득세는 산출세액 − 생애최초 감면입니다. 감면액은 산출세액과 한도(200만 원 또는 300만 원) 중 작은 금액이라, 6억 원 이하 주택이면 산출세액(매매가의 1%)에서 최대 200만 원이 빠집니다.
| 취득세 5,000,000원 − 감면 2,000,000원 | 3,000,000원 |
| 지방교육세 + 농어촌특별세 | 500,000원 |
| 중개보수 | 2,000,000원 |
| 인지세(매매계약서) | 150,000원 |
| 인지세(대출 약정서) | 150,000원 |
| 등기신청수수료 | 18,000원 |
| 부대비용 합계 (채권 매도 손실 제외) | 5,818,000원 |
| 준비할 현금 | 205,818,000원 |
| 취득세 18,640,000원 − 감면 2,000,000원 | 16,640,000원 |
| 지방교육세 + 농어촌특별세 | 3,864,000원 |
| 중개보수 | 3,200,000원 |
| 인지세(매매계약서) | 150,000원 |
| 인지세(대출 약정서) | 150,000원 |
| 등기신청수수료 | 18,000원 |
| 부대비용 합계 (채권 매도 손실 제외) | 24,022,000원 |
| 준비할 현금 | 424,022,000원 |
자주 묻는 질문
- 생애최초 취득세 감면은 얼마까지 받을 수 있나요?
- 본인과 배우자 모두 주택을 소유한 적이 없고 취득가액이 12억 원 이하이면 취득세를 최대 200만 원까지 감면받습니다. 전용 60㎡ 이하 소형 공동주택(아파트 제외)이나 인구감소지역 주택 등은 한도가 300만 원입니다. 2028년 12월 31일 취득분까지 적용되며, 3년 안에 팔거나 임대하면 감면받은 세금을 다시 내야 합니다.
- 국민주택채권은 꼭 사야 하나요?
- 소유권이전등기를 하려면 공시가격(시가표준액)에 비례한 국민주택채권을 사야 합니다. 대부분 산 날 바로 은행에 되팔고 할인된 차액만 부담합니다. 이 부담률은 매 영업일 바뀌므로 주택도시기금 사이트에서 당일 값을 확인해 입력하세요.
- 공시가격을 모르면 어떻게 하나요?
- 비워 두면 매매가로 채권 매입액을 계산합니다. 공시가격은 보통 매매가보다 낮아서 실제보다 크게 나옵니다. 정확한 값은 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 주소로 조회할 수 있습니다.
- 중개보수는 표에 나온 금액을 다 내야 하나요?
- 표의 요율은 법정 상한입니다. 실제 금액은 이 한도 안에서 중개사와 협의해 정하며, 계약 전에 미리 합의해 두는 것이 좋습니다. 중개사가 일반과세자라면 부가가치세 10%가 별도로 붙습니다.
- 계산 결과가 실제 금액과 다를 수 있나요?
- 다를 수 있습니다. 법무사 보수는 사무소마다 다르고, 채권 부담률은 매일 바뀌며, 생애최초 감면을 받을 때 지방교육세가 줄어드는지는 확인되지 않아 감면 전 금액으로 계산했습니다. 최종 납부 전 법무사나 관할 시·군·구청에 확인하세요.
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