아파트 매매 절차 총정리

예산과 대출부터 확인하세요

집을 보러 다니기 전에 내가 낼 수 있는 돈을 먼저 정해야 합니다. 매매가 외에도 취득세, 중개수수료, 국민주택채권, 등기비용이 듭니다. 5억 원 아파트라면 매매가 외에 수백만 원이 더 필요합니다.

• 집 살 때 드는 비용 계산기로 매매가별로 준비할 현금을 계산해 보세요.
• 대출은 집값(LTV)과 소득(DSR) 기준으로 한도가 정해집니다. 계약 전에 은행에서 예상 한도를 미리 상담받아야 잔금 때 돈이 모자라는 일을 막을 수 있습니다.
• 주택담보대출 이자 계산기로 매달 갚을 돈이 생활비 안에서 감당되는지 확인하세요.

집을 고르고 서류를 확인하세요

등기부등본

인터넷등기소에서 누구나 열람할 수 있습니다. 소유자가 계약할 사람과 같은지, 근저당(대출)·압류·가압류가 있는지 확인합니다. 근저당이 있으면 잔금일에 매도인이 갚고 말소하기로 계약서 특약에 적어 두세요. 잔금 직전에 한 번 더 열람하는 것이 안전합니다.

토지거래허가구역인지

서울 전역과 경기 12곳(2025년 10월 20일부터), 화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시(2026년 7월 5일부터)의 아파트는 토지거래허가구역입니다. 투기과열지구로 지정된 지역과 같습니다. 아파트가 1개 동 이상 있는 단지의 연립·다세대도 포함됩니다. 이 지역에서는 계약하기 전에 구청 허가를 받아야 계약이 유효하고, 살려고 허가받았다면 취득일부터 2년간 직접 살아야 합니다. 세입자가 있는 집을 사서 바로 들어가지 못하면 허가가 어려울 수 있으니 중개사와 먼저 확인하세요.

지정 지역과 기간은 바뀔 수 있습니다. 계약 전 해당 구청이나 토지이음(eum.go.kr)에서 확인하세요.

그 밖에 볼 것

• 건축물대장: 위반건축물 표시가 있는지
• 관리비 수준, 장기수선충당금, 하자 여부(누수·결로)
• 조정대상지역인지: 집이 이미 있다면 취득세 중과 여부가 달라집니다. 취득세 계산기에서 확인하세요.

매매계약을 맺습니다

중개사무소에서 매도인과 계약서를 쓰고 계약금을 보냅니다. 보통 매매가의 10%로 하지만 법으로 정해진 비율은 없습니다. 계약서에는 매매가, 계약금·중도금·잔금 금액과 날짜, 인도일, 특약을 적습니다.

계약금을 걸면 되돌릴 수 있나요

다른 약정이 없으면 상대방이 이행(중도금 지급 등)에 착수하기 전까지는 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 두 배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제565조). 중도금을 낸 뒤에는 이 방법으로 해제할 수 없어 계약이 그만큼 단단해집니다.

넣어 두면 좋은 특약 예

• 잔금일까지 근저당 등 권리를 말소하고 등기부 상태를 유지한다
• 대출이 정부 규제 변경 등으로 나오지 않으면 계약을 해제하고 계약금을 돌려받는다 (매도인 동의 필요)
• 관리비·공과금은 잔금일 기준으로 정산한다

특약의 효력과 문구는 상황마다 다릅니다. 중요한 계약이면 중개사·법무사와 상의하세요.

잔금일을 6월 1일 전후로 잡으면 달라지는 것: 재산세

재산세는 매년 6월 1일에 그 집을 사실상 가진 사람이 그해 1년 치를 냅니다(지방세법 제107조·제114조). 집을 산 날은 보통 잔금을 치른 날이고, 잔금 전에 등기를 먼저 했다면 등기한 날입니다(지방세법 시행령 제20조).

• 잔금일이 6월 1일이거나 그 전이면 6월 1일에 매수인이 소유자라 그해 재산세를 매수인이 냅니다.
• 잔금일이 6월 2일 이후면 그해 재산세는 매도인이 내고, 매수인은 다음 해부터 냅니다.
• 주택 재산세는 7월(절반)과 9월(절반)에 나눠 고지됩니다. 6월 1일 직후에 산 집이라도 7·9월 고지서는 매도인에게 갑니다.

그래서 매수인은 6월 1일 뒤로, 매도인은 6월 1일 전으로 잔금일을 잡고 싶어 합니다. 법으로 나눠 내는 규정은 없으니, 잔금일을 정할 때 재산세를 누가 낼지 함께 협의해 특약에 적어 두면 다툼을 막을 수 있습니다.

계약서를 쓸 때 매매계약서 인지세와 중개수수료 지급 시기도 정합니다. 중개수수료는 따로 정하지 않으면 잔금을 다 치른 날 냅니다. 중개수수료 계산기

부동산 거래신고 (계약일부터 30일)

매매계약을 하면 계약일부터 30일 안에 실제 거래가격 등을 시·군·구청에 신고해야 합니다. 중개사를 통해 계약서를 썼다면 중개사가 신고합니다.

자금조달계획서

집 살 돈을 어디서 마련했는지 적는 서류입니다. 조정대상지역·투기과열지구 같은 규제지역에서는 집값과 관계없이 내야 하고, 투기과열지구에서는 예금 잔고증명서, 대출 서류 같은 증빙자료도 함께 냅니다(국토교통부 정책브리핑). 규제지역이 아니어도 일정 금액 이상이면 대상이라, 계약할 때 중개사에게 제출 대상인지 확인하세요.

• 자기 돈: 예금, 주식 매도 대금, 지금 사는 집의 전세보증금이나 매도 대금 등
• 빌린 돈: 주택담보대출, 신용대출, 그리고 가족에게 빌린 돈
• 증여받은 돈: 부모님 등에게 받은 돈. 증여세 신고를 해 두면 근거가 분명해집니다.

부모님 도움을 받는다면 받는 돈과 빌리는 돈을 나눠 적어야 합니다. 받는 돈의 세금은 증여세 계산기로, 빌리는 돈은 부모님께 돈 빌릴 때 차용증·이자에서 확인하세요. 나중에 소명을 요구받을 수 있으니 계좌 이체 기록을 남겨 두세요.

대출 신청과 중도금

• 계약서가 나오면 은행에 주택담보대출을 정식 신청합니다. 심사와 감정에 시간이 걸리니 잔금일 2~4주 전에는 신청해 두세요.
• 대출금은 보통 잔금일에 매도인 계좌로 바로 들어가도록 실행일을 잡습니다.
• 정책대출(디딤돌·보금자리론·신생아 특례 등)은 소득·주택가격 요건이 있으니 계약 전에 자격부터 확인하세요.
• 중도금은 계약서에 정한 경우에만 냅니다. 내지 않고 계약금과 잔금만 하는 계약도 많습니다.

잔금일에 하는 일

잔금일은 돈과 서류가 한꺼번에 오가는 날입니다. 보통 법무사가 등기를 함께 처리합니다.

1. 등기부등본을 다시 열람해 계약 때와 달라진 것이 없는지 확인
2. 관리비·공과금·장기수선충당금 정산
3. 잔금 지급 (내 돈 + 대출금). 매도인의 근저당이 있으면 이날 갚고 말소
4. 취득세 신고·납부 (생애최초·출산 감면은 이때 함께 신청)
5. 국민주택채권 매입·매도, 등기신청수수료 납부
6. 소유권이전등기 신청, 열쇠·현관 비밀번호 인수

잔금 뒤 기한 지키기

취득세를 늦게 내면 가산세가 붙습니다. 기한 계산과 가산세는 취득세 신고·납부 방법에 정리했습니다. 감면받은 집을 3년 안에 팔거나 임대하면 감면받은 세금을 다시 내야 하니, 생애최초 감면·출산 감면 해설의 추징 조건도 확인하세요.

단계별 체크리스트

계약 전

• 준비할 현금(매매가 외 부대비용 포함) 계산
• 은행 예상 대출 한도 상담, 정책대출 자격 확인
• 등기부등본·건축물대장 열람
• 토지거래허가구역·조정대상지역 여부 확인

계약일

• 신분증, 계약금 이체 준비, 매도인 본인 확인(대리인이면 위임장·인감증명서)
• 잔금일·인도일·특약 문구 확인 (6월 1일 전후면 재산세 부담 협의), 중개수수료 금액과 지급 시기 합의

잔금 전

• 대출 정식 신청과 실행일 예약
• 법무사 선정과 비용 견적, 이사 업체 예약
• 취득세 예상액 확인, 감면 대상이면 증빙 준비

잔금일과 그 뒤

• 등기부등본 재확인, 관리비 정산, 잔금 지급
• 취득세 납부·감면 신청, 등기 신청
• 전입신고(14일), 등기필정보 보관